湖南泓润物业有限公司五年发展规划

2021-05-26

第一章      

湖南泓润物业公司五年发展整体规划总的思路是:泓润物业公司作为湖南鸿润酒店管理(集团)下属的物业公司,坚持以 “树品牌、扩规模、多元化经营,走可持续发展道路”为指导思想,紧跟湖南鸿润集团定位和业务的快速发展,中心工作以创造客户价值为基础,以客户为导向,提供优质管理和多元化服务。公司加强内部管理,不断降低管理服务成本,通过低价优质的物业管理和服务占领市场,锁定客户群体,把物业管理区域内的业主和住户作为公司独有的一种特殊资源加以开发和利用,通过为客户创造价值最终为公司不断创造盈利机会,逐步实现微利到创利,致力于成为娄底市物业行业中最具竞争力的科技型、服务型物业管理服务公司。

第二章    运营环境定位分析


一、娄底物业环境分析

(一)物业公司现状分析

   娄底市目前注册的物业公司120余家,接收到项目运营的有80多家。主要分三大类:一类是从深圳、长沙等一二级城市外来的物业公司,如深圳城建、鑫梓润、天创等,这些物业公司都是成立于80年代初,具有一、二级物业资质。二是娄底本地注册的物业公司,如智达、安福、国泰等,这些物业公司都成产立于90年代,都是娄底的老牌物业公司,具有二级物业资质。三是由房地产开发商注册的物业公司,这类公司在娄底市占大多数,这些物业公司是房地产开发商的子公司,主要做自己开发的项目。

(二)、物业费情况分析

娄底的物业服务收费标准较低,政府机关、工厂、医院、学校等企、事业单位的物业收费都是按人员配置计算,人均约1800/月;商业物业服务费2/.平方米;小区物业服务费高层1.15--1.40/.平方米、多层0.5--0.80/.平方米,别墅1.35--1.60/.平方米。

(三)行业及公司优劣势分析

1、行业现状分析

优势:

A.我国的物业管理是1981年由深圳从香港引入的,属于新兴产业、朝阳行业,未来发展前景持续看好。

B.娄底作为内地的四线城市,地处湖南省的中心,区位优势非常突出,政策扶持力度很大。特别是作为长、株、潭后花园新区的确立,外来投资及所带来的优质客户资源的增加为房地产市场带来巨大的商业机会。

C.随着娄底市创建“文明城市、卫生城市、园林化城市”,政府越来越重视物业服务的社会作用,正积极推进物业服务产业持续、健康发展。

D娄底市的物业服务行业始于90年代中期,落后一、二线城市十多年,目前还处于发展阶段,物业管理与服务水平还处于相对落后的起步阶段,发展潜力很大。

劣势:

A.娄底市物业公司的物业管理与服务水平(专业化)不高,专业技能参差不齐,良莠不分,行业口碑不太好。

B.物业人才成长慢于业主需求的发展速度,人才匮乏,目前各企业普遍面临“民工荒”,行业普遍感到员工难招、管理人员更难招。

C.专业技术和管理能力不高,很难适应现代物业发展的需要。

D.收费与服务的不对等,特别是娄底人口少,开发的楼盘多,很多家庭都不只一套房子,大都几套房。房屋空置率高,业主入住率低,导致物业管理费收缴困难,对企业的成本投入大,使企业入不敷出。

E.整个物业行业间接履行着政府多重服务职能,一旦需要主管部门出来解决管理矛盾或承担政府管理职责时,他们对物业公司的支持力度不够,主管人员对物业管理认识不深,无法给物业管理企业提供咨询帮助和指导,多数是相互推诿或者解决问题效率很低。

F、娄底物业公司较多,行业竞争很激烈,致使很多物业公司投标时物业收费标的偏低,只能招用年龄大、薪金较低的员工。造成整体物业服务水平不高,业主意见大,物业费更难收这种恶性循环局面。

G、因娄底市很多房地产开发项目质量不高,不少还是烂尾楼,因前期工程质量问题、权证办理等遗留问题较多,不同程度影响到物业费的收取。加之业主对物业管理的认识刚刚起步,业主的物业意识不强、缴纳物业服务费的意识淡薄。物业服务费收费困难。

H.随着物价的逐年攀升,人力资源成本逐年提高。特别是员工社会保险等五险的购买,使致企业成本逐年增加,导致大部分物业公司处于微利甚至亏损状态。

2 公司内部现状分析

机遇:

A.湖南鸿润酒店集团公司正处于快速发展阶段,集团战略规划调整,有利于物业服务相关业务整合。泓润物业公司虽面临着挑战,但集团公司能对物业公司进行强有力的支撑。

B、公司已建立起符合集团内部文化特点的、适应物业服务要求的“敬业、精业、竞业、团结”的优秀团队,骨干员工队伍稳定、具备各方面的专业人才。

C.正在制定一套规范的物业管理制度和流程。并能按流程提供专业服务。成功则会快速成为娄底市的优秀物业服务企业,提供高品质物业服务,形成客户忠诚,支撑集团公司发展,对集团公司综合实力的目标实现支撑作用明显。

D.公司对物业服务主要定位于政府机关、学校、医院、国企等企事业单位,有足够的时间进行内部队伍建设与制度调整。

E.坚持优质高效、追求卓越、用户至上、专业服务为核心的服务理念,并在此基础上形成了初具特色的“内部”品牌形象。

风险:

A.快速发展的机遇与实现能力的差异,如果没有针对性的规划、计划进行调整,会面临内部管理混乱、服务标准不高、客服抱怨等问题,不能跨越管理瓶颈,最终成为平庸的企业,拖开发商的后腿。

B.物业行业法规与企业管理法规日益完善、人工成本逐渐增大,企业管理成本越来越高。

C.物业管理行业发展趋向规模化和行业服务水平的整体提高带来的竞争压力。

D.物业管理招投标日趋开放,价格竞争逐步加剧,盈利水平降低。

E.整个物业行业的人才缺乏,导致人力资源的不稳定。

F.信息共享程度差,对重要信息的处理未形成有效的管理案例并转化为管理制度,导致企业风险未得到有效控制。

  挑战

A.公司刚刚起步,其他物业公司无论各方面比我们的规模能力都大,公司要娄底物管行业脱颖而出,需进行一段时间艰苦卓绝的奋斗去迎头赶上。

B.集团的战略规划思路,对物业经营业务和经营运作能力提出了更高的要求。

C业态的服务管理特别是学校、医院、商场等的管理经验缺乏,对公司管理层自身建设进行着严肃的考验。

总之,在集团提出做强做大物业公司的大好形势下,公司面临着巨大的发展机遇,但是在这一历史机遇面前,如何提高自身核心竞争能力,以适应服务对象点多、面广、量大及服务需求呈多样化和差异化的特征,也面临着严峻的挑战。公司必须紧紧围绕集团公司的发展战略,群策群力、开拓进取、扬长避短,充分发挥自身优势,解决目前面临的困难与问题,迈好第一步,提升核心竞争能力,完善经营管理机制,才能把握历史机遇,谋求更大发展。

第三章    公司战略定位与战略目标规划
一、公司战略定位


公司定位于以服务政府机关、学校、医院、国企等机关企事业单位为主体,市场、住宅小区为辅。中心工作要以提高客户满意为导向,逐步实现持平创利。成为受客户尊重的品牌物业服务企业,融入娄底市房地产开发价值链,实现泓润物业的品牌增值。

1)物业管理服务业务作为集团业务链条的一环,应采取服务差异化竞争手段,致力于提升自身服务水平,服务于广大业主为主,对外承接业务。

2)物业公司的工作应以业主和客户满意为导向,首先满足业主单位或住宅小区物业服务目标的前提下,进行营运的规划,逐步实现持平创利,形成独立企业的健康、良性运营。

3)依据投资人即房地产开发公司的战略定位,在房地产公司政策、经济的支持下,以高品质服务来提升客户满意,支撑房地产的主营业务,助力房地产公司战略的实现;

4)将高品质物业基础服务标准及情感悉心服务理念落实到位,通过企业文化的传承,推动员工良好态度和行为的复制,确保优秀服务品质的复制;

5)在客户关系维系上充分发挥物业公司“客户端口”的职能作用,做足客户接触面上的各项工作,营造并保持高品质的生活方式。感恩每一个客户意见,做客户想要的服务,并持续改进。
二、公司战略目标

1、经营原则

公司的可持续发展规划主要应坚持三大经营原则。一是“主业与副业,互动发展,副业配合主业走”的原则,以主业物业管理谋求最大的社会效益,以副业谋求最大的经济效益,使“主业更强,副业更富”。二是“用户受益,物业公司获利”的双赢的原则。三是“择利而为,抓大放小”原则,在外包项目的选择上,要保证社会效益和经济效益必居其一。

2、 综合指标

通过5年努力,取得娄底市物业服务综合实力排名前10名的公司,综合实力表现以下指标:

1)客户满意指标:90%以上,保持本市领先水平,在物业行业内住宅物业保持在前20名的位置,力争前10名。客户体系逐步完善,为营销的再次、多次、推荐购买提供支持。

2)物业管理面积:通过投标获取政府机关、学校、医院、国企等企事业单位项目服务的同时,承接房地产公司所开发项目和住宅小区,对外每年承接10-20万平方米左右物业,力争在2024年所管项目面积达到100万平方米以上。

3)管理效益体现在:物业服务费定价水平排行业第二梯队,物业服务费收缴率平均达到90%以上;伴随管理模式的提升,物业公司持续创利,利润率每年以10-20%的幅度提升和健康发展。团队成员的薪资福利水平处于行业偏上位置,力争领先效应,吸引更优秀人才加入公司;

4)行业与社会地位表现在:公司在三年内成为娄底市物业行业协会常务理事单位,取得行业地位和话语权;保持在行业内技术领先的地位,成为本市具备典范作用的优秀企业,成为“娄底市物业服务示范企业”;所服务的项目都能通过行业标准测评,达到省、市优“优秀物业服务示范项目”。树立良好的品牌形象和地区的示范效应,并为业主的物业达到保值增值;

5)品牌形象:通过泓润物业的品牌延续,对业主提供满意的顾客服务、培育客户的忠诚度,以及其他品牌拓展计划,让泓润物业的品牌知名度和美誉度快速提升,深入人心,促进集团发展。

6)具备优秀企业在城市建设、精神文明、再就业工程、环境保护等多方兼备的社会责任。

3、 机制与运营

1)管理服务模式一致,标准统一,符合“泓润物业”高品质特质;

2)项目接管即导入ISO9001质量管理,以ISO9001为技术支撑,科学、合理、满足实用高效的效用原则,满足持续改进、产品创新的品质原则,满足超越客户预期的服务原则;

3)制定各顶工作规划和计划,年度计划完成率达到90%以上。

3、 人力资源

1)成本预算应符合劳动法的相关规定,避免劳动纠纷对“泓润”品牌造成负面影响。

2)建立符合企业高品质服务定位,具备内部公平和外部竞争的薪资福利体系和绩效机制,确保团队的动力和稳定;

3)三至五年内逐步实现员工敬业度达到80%以上,骨干员工流失率低于10%

4)建立和完善利于服务水平提升及员工稳定的培训体系,同时为企业的不断扩张培养更多的管理及专业人才。

4、 财务运营

1)建立和完善适合物业行业的财务管理体系(包括预算及资金计划体系等);

2)物业服务收缴率平均90%以上,满足公司运行的现金流量,并体现客户认同程度;

3)公司在3年内实现持平创利。

5、运营拓展

1扩大经营规模、降低成本,一业为主,多种经营,才能生存发展。

2扩大经营类型,新建小区、老住宅区、学校、银行、商场、医院、酒店等都应纳入物业管理市场范围,成为泓润物业公司发展的目标和服务对象。

3扩大品种类型。公司积极开拓系列产品业务。如度假型物业管理服务、养老型度假型物业管理服务、可选择的菜单式物业管理服务等。为社会提供服务,增加企业经济效益,丰富专业内涵,同时有效地支持物业管理主业的发展。

4扩大地域范围,在娄底市区以外的其他地区拓展业务发展。

在可持续发展的道路上,泓润物业将由一体化进入到一体化与专业化并存,安保部、环保部、工程部当做独立的专业项目部来经营管理,既可联合提供全面的物业管理服务,又可针对性的提供单一服务。

将单一化管理模式向多元化的资产管理模式转变。物业管理与物业经营融为一体,为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案,发挥物业的增效潜力。对此需要将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务的管理层次。公司在管理过程中要增加物业的智能化程度,提高物业管理的智能化管理水平。公司要充分利用整合客户资源,建设智慧社区平台,成立生活服务中心、租售中心及集成指挥中心。生活服务中心建立泓润物业生活服务中心微信公众平台,前端通过微信服务号为业主提供线上浏览、线上下单功能,后台实现商品管理、订单管理、业务流程管理等功能;租售中心整合物业服务优势,专注价值提升;集成指挥中心实现信息全面交换、快速呼叫、指挥调度等,智慧服务升级,提高业主生活质量。

第四章   公司未来5年工作方向

1、物业公司未来5年工作方向

1)价值选择

提供专业维护与悉心服务的物业管理,营造健康温馨的社区生活,实现员工人生价值,增强泓润物业的品牌影响力。

2)未来5年的工作方向

基于未来5年成长路径,公司的中心工作重心:“以客户为导向、以提升客户满意、实现公司品牌增值”为目标,以增强组织能力为保障,成为房产营销和地产品牌的支撑,融入地产开发价值链,最终实现公司的战略目标。

2、未来5年的工作重心

1)工作年主题

2019

2020

2021

2022

2023

2024

客户导向年

品质服务年

品牌建设年

   (2   2019-2020   客户导向年

工作方向

简要描述

建立以客户为中心,以提升客户满意度为导向的服务理念,系统规划与建设客户服务体系,实行客户忠诚度管理,全面推行客户导向文化

12019年是公司组建和承接项目的初年,2020年起是公司承担项目的高峰年,也是公司从单项目向多项目管理的转型之年,通过系统策划、提炼、导入公司服务理念,是团队成员服务意识、服务技巧、技术能力提升;

2、将客户服务工作升级为客户关系管理,对客户资源进行全方位的维护,对已有客户资源进行分级维护和管理并建立相应的服务策略;

3、持续对业主进行客户潜在需求调查,通过零距离体验客户的感受,收集到客户关于产品和服务的真实意见与建议,并进行服务规划及行动措施,特别在客户接触点、敏感点更要做好精细化服务,提升客户对产品与物业服务质量的认同,培养客户忠诚;

4、建立统一投诉平台,畅通与客户沟通渠道,重视客户投诉,对每一件投诉都应及时处理到位,使客户满意;

5、优化各种标准化客户服务规范。例如:投诉处理服务规范、客户沟通服务规范、客户回访服务规范;

6、建立风险预防机制,总结客户管理工作中的经验教训,对未来可能出现的风险提前预防。


将情感悉心服务理念融入到物业管理体系中,使之更加专业化、规范化,并充分体现差异化核心竞争能力

1、体现行业的差异化优势:营造独特的核心企业文化和关注市场核心要素“客户”(特别是客户真正的需求),并匹配相应的能力满足,注重服务的提供,从物质的实现上升到人文精神的追求;

2、规范化、专业化的物业管理、架构体系和服务标准的情感悉心服务的基本要求,同时也是公司深度品质战略的重要基石。规范统一操作流程和服务标准,将客户的反馈、成功的经验、创新的思路进行充分共享,才能提升组织的专业化服务水平。


系列客户服务主题活动推行(生活方式)以及推动成立业主委员会

1、营造和谐社区,成为构建和谐社会的推动者,增进邻里感情,营造社区情结。让健康、温馨、多彩的社区生活成为客户工作之余最乐意的选择;

2、整合外部资源,全面开展业主各种组织运作,着力宣传客户导向文化。


在所管理项目中选出1--2个优质项目,创建市优秀示范小区,为业主带来项目品牌增值与物业的溢价实惠

物业管理企业的品牌,体现在物业管理的硬指标,就是创建和获得市内物业管理最高荣誉奖“市优秀示范小区”称号,可以提升企业行业地位,使小区项目品牌价值提升,使业主物业资产保值增值。

为总部、各管理处业绩主要加分项

保证交房工作的顺利进行,把交房作为“二次营销”

1、成立交房小组,拟定交房方案。提前讨论整理交房过程中可能存在的问题及风险,并针对以上风险拟定应对措施,保证交房工作的顺利进行;

2、注重交房服务细节,让客户在接房体验中倍感重视和尊贵感。


公司组织架构与运营管控体系作适应性调整

随着公司的发展壮大,为了适应未来跨市区、大规模、高品质服务的要求,体现“以客户为导向”的服务理念,公司将建立和改进组织管理架构,并在授权赋能、运营管控模式上做适应性调整和规划。


体系文件适宜性建立

公司要结合娄底物业状态的实际,在借鉴其它物业公司现行经验的同时,形成与本公司相匹配的职责、制度、流程等组织体系。


三年内取得市物业管理行业理事单位,提升公司综合实力

可树立企业的品牌形象和地区的示范效应,提升行业与社会地位、取得行业话语权,取得客户对公司物业服务的信任。

随着娄底市物业管理条例出台,物业管理项目招标更加规范,要在公开的招投标中取得优势中标,需要公司快速取得娄底市物业行业协会理事单位,力争成为副主任级单位。

注重团队建设、员工职业化、专业化程度的提升

通过目标建设、授权绩效、培训等方面的规划与实施,提高目前团队的职业化程度、专业化能力,提高团队执行力和对客户服务效率。


人才梯队建设

梳理未来两年人才需求,进行人才梯队建设。包括岗位梳理、任职制度标准设定、招聘渠道建立、专项培训开展、梯队成员面谈、关键岗位提前储备等手段来应对未来快速扩张的业务数量和质量,使公司管理与服务水平不会被“稀释”。


全面业务介入

提前熟悉项目,充分准备,将问题克服在产品建造阶段。


3 2021--2022   品质服务年

工作方向

简要描述

   

品质保障体系建设

建立并有效运行ISO90012008质量管理体系:保证体系文件、服务标准落实,内部按“质量管理链”(三级品质督导:主管、班长日检,项目经理周检,品质部月检),外部依据“客户服务链”与“行业评价链”建立多维度品质管控体系。


将代表公司物业服务水平的专业核心技术进行整合并加以开发,使其保持在行业与房地产体系内持续的领先地位

将过去的技术进行整理,研究竞争对手动态,不断的挖掘更深层次的客户需求,要让公司的品质服务的价值体现在给业主生活提供便利的服务和舒适的感受中。

差异化的品质服务内化于公司内部包括创新意识、团队合作、高度敬业的企业文化、服务意识和服务能力以及投诉处理能力,很难被竞争对手模仿

培训体系的贯彻实施

团队成员的价值观、服务意识、专业技术、管理能力是提供优质服务的关键。因此,系统、持续、滚动的培训“洗脑”是行之有效的手段。


公司的企业文化、理念服务、管理模式、服务标准、制度流程等需要在新入伙项目中进行复制

需要通过品质的指导、培训、监督、检查等管控手段,保证所有项目步调一致,形成统一的服务形象,成功复制后能跨越公司目前的管理瓶颈。


一流的薪资建设

规模化管理带规模效益,强大工作量带来强大压力,因此团队的高素质、抗压能力才能应对高强度管理和高品质服务。因此,需要匹配相适应的薪资福利水平,以保证团队稳定和解决员工的后顾之忧。


建立“泓润”业务机制,增强企业滋生运营能力,保持健康、良性运行

随着公司项目增加和公司“提速”,需要补充新项目前期启动资金,需要股东“注资”,以维持物业公司正常运营资金流;

利于公司过往的经验,建立财务预算体系,完善收入指标、成本指标、成本控制模板,在主营业务层面保证成本的有效控制,持平创利;

利用规模成立专业服务公司(如电梯、保洁)等,服务内部市场化;

建立“泓润”业务的盈利模式,资源的有效开发,在非主营业务突破,向资源、管理要效益,提升物业公司内外部市场化生存的能力。


4 2023--2024   品牌建设年

工作方向

简要描述

   

系统规划企业文化内涵与价值

有优秀的企业内部文化,才会有优秀的企业外部形象。经过公司几年发展,积累了一定的企业文化理念,为应对团队快速膨胀,需要系统规划企业理念识别系统,清晰公司的企业愿景、企业使命、产品观、客户观、职业观等。

企业识别系统CI:包括MIBIVI,它是企业品位的象征

全面推行公司的BIVI管理体系

1、员工行为(规范)识别系统(BI):全面推行员工BI及办公环境5S管理,随着公司规模壮大需要将此项工作落实到位;

2、视觉识别系统(VI):结合集团VI员工手册系统提炼和完善物业管理过程中涉及现场管理的标识体系,如警示类、办公环境类、设备类等。


打造卓越团队、培育乐意服务的满意员工

1、有卓越的团队,才会有满意和优秀的员工,有满意的员工,才会有满意的服务;

2、通过企业文化的复制,推动员工良好态度和行为的复制,确保优秀服务品质的复制;

3、员工是公司服务的直接实现者,员工是公司品牌的塑造者,员工是公司最大的财富,员工值得每一个人尊重;

4、公司将注重员工能力的培养,关心员工职业生涯长远规划,尊重员工个人的尊严和权利;

5、珍视一线员工,鼓励他们快乐服务、服务快乐,在良好的工作心态中唤起自身服务意识的主动性与自发性,实现自我满足。公司针对不断提升的管理要求,每年为服务人员安排集中封闭式轮训,培养和激发他们良好的心理状态,引导他们挖掘工作过程中的快乐因素,发挥他们的主观能动性和奇思妙想,共同开发快乐服务的方式和手段,不断强化“我为您服务,我为您解难,所以我很快乐”的思想。

1、制定年度员工关怀方案,明确各部门员工关系并逐步固化部分员工关怀形式及员工活动等。

2、团队建设:侧重于基层员工团队建设及管理人员人才梯队建设。

编制宣传片、刊物

1、不仅要做务实的工作,也要做务虚的工作,学会“说”。外请制作公司拍摄宣传片来宣传公司企业文化与品质服务;    2、创办公司内部刊物,主要以公司发展、社区文化建设、员工成长、项目讯息为主的公司要闻、和谐生活、员工成长、项目点滴等板块组成,主要刊登业主和员工稿件。

品牌力量,实现管理服务效益溢价,品牌是品质、品味、品级、品相的多元融合与提炼,是社会和大众心理的全面认同和赞赏

所服务的项目30%达到“娄底市优秀物业服务示范项目”10%力创省“优秀物业服务示范项目”

1、物业管理企业的品牌,体现在物业管理的硬指标,就是创建和获得“省、市物业国优秀企业”,可以提升企业行业地位,使公司项目品牌价值提升。

2、品牌是优势的体现。服务品牌一旦创立起来,并且得到推广,被消费者认可,它就会颤抖一种强大的经营优势和强大的辐射力。未来物业将作为地产的支撑性品牌,它是促销活动所不能替代的,它能转化成一种独特的经营能力,吸引更多人购买我们开发的房地产。

优良的服务品质是创立服务品牌的关键。

第五章 实现目标的关键点与具体措施

一、发展的几个关键点

(一)人才是战略成败的关键

1、人才的招聘与选拔

物业管理是一个复杂的系统工程,其内容涉及建筑、管理、电气、电子、园林、心理、财务等知识。做物业管理不但要懂得本岗位的专业知识,还要对其他岗位的专业知识有一定程度的了解。在人才招聘时不但要有过硬的技术,更要有好的品德。好品德是物业从业人员必备的素质。在人员的选拔上德才兼备应成为选拔员工的唯一标准。在企业的发展中必须有一群稳定的高素质的人才为企业服务。目前公司部分岗位薄弱,需要招聘和选拔更优秀和适合的员工。

2、员工的培训与考核

公司的任何制度与目标的实施都要靠人去执行。对员工进行长期的、不间断的培训是公司不断发展的要求。建立和完善有利于服务水平提升基层员工稳定的培训体系,同时为企业的不断扩张培养更多的管理及专业人才。对员工的培训内容应包括技术、意识、公司制度、企业规划、行业发展状况等,使员工清晰的认识到本职岗位在全局的作用、了解本行业的最新动态,寻找差距弥补不足,做到知己知彼。加强员工的责任感、使命感,使企业的发展具有足够的动力。

3、合理且有竞争力的薪金福利制度。

建立符合企业高品质服务定位,具备内部公平和外部有竞争力的薪资福利体系和绩效机制,确保团队的动力和稳定。三至五年内逐步实现员工敬业度达到80%以上,骨干员工流失率低于5%.

(二)制度是战略实施的保证

1、制度的制定

制度要具有针对性、可行性和长期性。总的来说可分为工作制度和奖惩制度。前者是对各岗位的要求,后者是一种激励措施。健全的制度使公司管理程序化,集约化。杜绝了管理中的随意性和主观性。

2、制度的执行

有了严格的制度,没有严格的执行就成了没用的摆设。制度出台以后,毋论在公司哪个层面都必须遵守,以保证制度的严肃性。

(三)文化是企业的灵魂

企业的健康发展需要两种纽带:一种是物质、利益的纽带;另一种是文化、精神、道德的纽带。企业如果只有前一种纽带而没有后一种纽带,是不能得到健康发展的。优良的公司文化能够创造出一个良好的企业环境,提高员工的道德素质和技术文化素质,对内形成企业凝聚力,对外提高企业竞争力,形成企业发展不可缺少的精神纽带和道德纽带,并从各个环节调动并合理配置有助于企业发展的积极因素。所以,企业文化是企业持久竞争优势的来源,是企业发展的内在驱动力。

企业文化的建设是一个不断积累、提炼、升华的过程,包括制度文化和理念文化。在制度上形成一个规范、系统、可操作的准则,在理念上以服务、创新、超越为核心价值。公司要在集团的领导下深入贯彻鸿润酒店集团的企业文化,使其转换为发展的动力。

二、 保证规划实现的具体措施


(一)、完善公司组织机构,形成高效组织运作机制。目前公司刚组建,组织机构设置不完善,为了公司能走上正常发展的轨道,并能在高效的组织运作机制下开展各项工作,公司将健全和完善内部组织机构,要逐步成立总经理办公室、人力资源部、市场发展部、品质部。制定完善各项规章制度和工作流程,规范管理处运作。同时,为提高组织运作效率,公司要全面推行目标管理,实行目标管理责任制,并实施内部机构程序化管理,实行相应的绩效管理制度,给予相应的奖惩。
  (二)、完善人力资源结构,全方位提高员工素质,培养泓润物业团队。资源的保障是公司实现发展目标的基本保证,为了配合公司机构设置,完善公司业务功能,根据公司的发展情况和项目的接管理情况向社会公开招聘各部门经理,并在高等院校聘用物业管理专业实习生。在人员到位的前提下,开展员工培训,提高员工素质,并在此基础上逐步形成泓润物业企业文化和品牌文化,打造精通物业管理运作的管理团队。
  (三)、完善公司各项规章制度,全面推行规范化管理。目前,物业公司规章制度还在制定中,公司拟推行ISO9000国际质量保证体系,全面完善公司各项规章制度,全面推行公司规范化管理,并在此基础上形成物业公司团队和个人业绩的考核体系。


(四)、实行绩效考核机制,强化全员竞争意识。
   
建立绩效考核体系,实行定员定岗定酬及费用包干制度,实行经营目标责任制和绩效工资考核制,加快岗位工资与考核工资相结合的量化工作任务;理顺责、权、利关系,把责、权、利与每个员工有机地结合起来,按照公司的运作模式及岗位管理的要求,合理调整人员岗位;加强联系,紧密合作,减少内耗,充分发挥团队精神,利用集体的力量提高整体作战能力,做好整个中心的服务工作。对核心员工的成本等做出评估,优化队伍,充分发挥老员自身工知识、经验丰富,对项目熟悉的优势,适时做好人员补充、分配使用、教育培训、薪酬与激励规划。进一步完善各部门各岗位职务的工作分析和任职资格标准体系的建立,为人才招募与选拔提供可行性依据。力争做到满足需求、保证储备、谨慎招聘,准确及时。有计划、有方法、有依据、有目的的开发人力资源。倡导员工强化优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司的管理制度,向管理要效益;切实做到在提升企业整体工作质量和经济效益的同时,努力提高全员的收入水平。


(五)、加强企业文化建设,打造城建物业品牌。
   
公司在完成中心工作任务的基础上,要继续将企业文化与小区精神文明建设作为重点工作来抓,发动和联合业主开展积极有益、健康向上各类文娱活动。建设公司网站,把深入拓展企业文化与社区文化建设作为公司拓展服务深度与提升服务品质的突破点,持续推进精神文明建设,不断加强物业管理工作,提升市场竞争力。


   六)﹑加大培训力度,注重培训效果。


   培训工作将“以需求为导向、以提高工作效率为中心、以技能为本位”,从抓“基础培训、专业知识学习、专业技能训练”入手,强化管理人员培训和专业技术人员的培训。本着“缺什么、补什么,干什么、学什么”的原则,组织员工参加专业技术培训,着力提高了员工的劳动技能,积极引导专业人员多参加与之相关的
(七)、严格执行财务制度,全方位控制日常管理成本。
   公司目前正处于创业阶段,资金的使用必须保证其高效和合理。为此,公司在严格执行集团公司财务管理制度的前提下,推行适合物业公司成本控制下的质量管理体系。管理处和各部分必须在成本意识的有效控下,增收节支、开源节流,最大限度地达到质量目标要求。公司接管项目后,将认真探讨各业务部门和管理处在管理过程的成本控制,使之更趋合理化。做到在增加部门、增加人员的情况下人力资源成本和管理成本尽量优化。同时,对于市场开拓费用,公司将采用项目审批来严格控制该费用的使用,并考虑资金的使用成本,合地制定财务开支`预算书,保障资金使用的合理性和高效性,将市场拓展风险降到最低。



(八)、根据动态适时调战略,力争得到集团公司的强力支持。
任何一个企业或组织发展战略的制定与实施都时时、处处受着其所处的外部环境的影响,而外部环境又是一个随机的、动态变化的过程,这种过程我们是无法精确把握。因此,公司在发展战略的实施中也是一个动态调整的过程,要注意及时把握企业内外部发展环境的变化,跟踪最新市场动态,在必要时对现有战略进行适当的调整与修改,这样才能真正发挥管理体系的作用,真正建立起企业的灵活运作机制和适应现代市场竞争条件的核心竞争力,保证企业最终目标的实现。


公司在发展过程中,需要得到集团提供的政策、人力、物力、财力等各方面的全力支持:
1、为公司主管以上人员安排到同行标杆行业中去参观学习的机会,进一步提升我们的服务品质。
2、购置一批能提升服务效率、服务品质的相关设施设备(如垃圾装运车、马路清扫车、洒水车、巡逻车、高空作业设备等)。
3、在对外拓展服务项目时,希望在人际关系、社会关系等方面得到集团的大力支持及帮助。


4、随着对外业务的不断扩展,需增加交通工具。
 
以上是泓润物业公司的五年发展战略和每年度的工作主题及主要的工作方向,但客户服务、团队建设、人才梯队建设、文化与品牌建设等是一个永恒的主题,需按年度在深度上逐步推进。为了确保按时完成此目标,并达到目标质量要求,公司拟采取相应发展措施,以保证目标的有效实现。


                   湖南泓润物业有限公司

                        一九年九月


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